住宅仍是房企的第一大赛道 西安改善住宅有很大空间

最近，“房地产业平稳发展”成为热词。如何不断塑造高质量发展的新动能、新优势？房地产业如何平稳发展？又有哪些新变化？华商报记者聚焦陕西地建嘉信置业有限公司2023年在稳经济、促发展、强信心等方面的部署与规划，专访了该公司总经理钱嘉。

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行业大概率会出现上升的行情主要是成交量的上升

华商报：近期，全国针对房地产行业的利好政策密集出台，外界对房地产行业的关注度高涨，你怎么看待市场周期性以及接下来的房地产市场走势？

钱嘉：房地产市场的周期性是行业固有的规律，是内在的规律，长期都会存在。站在今天的时点上可以看到，基本上上一轮房地产的下行周期应该是已经结束了，接下来会是一个筑底和逐渐抬升的过程。当然，筑底主要指的是成交量层面上，成交量应该会逐渐开始回升，因为现在的金融政策，无论是首付政策还是利率政策，都比较有利于购房者。从房地产内在规律来看，今年剩下的时间里，只要金融政策不发生大的变化，房地产行业大概率会出现上升的行情，当然主要指的是成交量的上升。

华商报：西安今年提出了“全面北跨”的发展方向，你认为作为房企来说，机会点在哪里？该如何布局？

钱嘉：众所周知，在渭河以北等区域，开发和建设往往涉及文物保护的问题。所以，“全面北跨”给房地产企业能够提供的发展空间不是那么大，主要可能是体现在产业发展方面，尤其是工业制造这个板块，可以充分利用北部现有的基础，加强产业的聚集。在工业制造这个领域，相信可能会有更大的动作。

西安购物中心这个板块有非常多的机会

华商报：房企多元赛道发展已经成为趋势，作为房企掌舵人，你觉得在西安的市场环境下，哪些赛道还有机会？

钱嘉：目前陕西总人口3900多万，甘肃、内蒙古、山西这些地方有一些年轻人也是很愿意到西安来，所以西安的年轻人还在不断增加的过程中，这是一个主要原因。第二，西安的房地产发展历史相对短一点，高品质的、改善性的住宅需求没有完全满足，所以我觉得未来在改善方面还有很大的空间，未来房企的第一大赛道还是在住宅领域。

现在的模式大家都是销售式的房地产开发模式，未来可以增加一些租赁型的方式。最近相关部门对租赁型的住宅出台了一些金融支持政策，比如购置现房作为租赁式产品出租是有明确的金融政策支持的，这样就解决了开发商长期持有资金周转慢的问题。所以，在房产租赁的维度，尤其是住宅租赁的维度，应该会有比较多的机会。大家可以研究一下相关的政策，这是一个很重要的方向。

还有一个方向就是商业零售方面。西安购物中心这个板块，跟上海、成都相比，从数量上和质量上差距非常大，所以在购物中心这个板块仍然有非常多的机会。但是购物中心对开发商的资金实力要求非常高，可能只有一小部分的开发商有这个能力去做这个产业。但是，购物中心的市场前景在西安是很看好的，大家不要觉得网购已经成为一种潮流，好像实体商业就没有需求了，我觉得不是。大家对实体商业只是不再需求以前的功能，比如说买衣服、超市功能的需求减少了，但是社交聚会、娱乐的功能仍然是需要的，所以，这方面的消费对实体商业的需求还是很旺盛的。

有一个赛道，开发商可能要特别慎重一些，那就是写字楼、产业园这个赛道。

从长周期来看房地产是比较保值的

华商报：在如今的市场环境下，对于购房者买房，你会如何建议？

钱嘉：现在我觉得，大家不要有一夜暴富的想法了。如果住得不舒服了想换房就换，如果觉得房子多了想干别的事就卖，不要有太多想法，不要掺杂太多的想法在里面。你可能本来想着投资，结果发现自己被套里边了，可能房子被限售了，不让卖了。

对购房者的建议就是，要以一种平常心去买房，真的需要房才买。想着房价还能大幅上涨，不要有这样的一个预期，这样的预期是不现实的。就把房子当成相对普通一点的消费品，有需要就买，没有需要就没有必要逼着自己非要买房。

不过，从长周期来看，房地产是比较保值的。至少十年来看，房地产相对来说还是有保值功能的，安全系数还是比较高的，而且可以跑赢通胀。在这方面，西方有人研究了一百多年，他们会追踪，比如英国伦敦、美国纽约这些城市的同一套房子多次转卖以后的价格变化，通过数据进行分析，事实证明，跟通胀率几乎不相上下。从长时间看，房子是会保值。

对开发商来说，我相信，今年如果金融政策不发生大的变化，那么全年的成交量应该是逐渐回升的。当然，我想对所有的从业人员来说，我相信未来房价暴涨的机会已经没有了。

理财还是要找专业机构

华商报：股市震荡，房子投资回报率不如以前，普通人还有什么投资理财方式？普通人如何投资理财？

钱嘉：个人觉得还是要把理财的事交给专业机构，交给专业人士。

不要过度集中于房地产。房地产可能会保值，从长周期，从10年、20年的周期看保值可能没问题，但是要说增值有多快，应该是没有人能保证的。而且从宏观政策的角度看，在“房住不炒”的政策下，房价如果涨得过快一定会调控，房子未必是一个非常好的投资品，而且流动性很差，要变现可能很慢，五年、十年可能变不了现。我觉得不要过度、过多地聚焦在房产上。

在股票方面，对大多数人来讲也不是一个很好的选择，有的人没有那么多时间，有的人没有掌握那么多信息，还是交给一些专业机构更好。在理财上还是要相信更专业的理财顾问，进行一些分散性的投资，比如在房产、基金、保险上，做一些多元化的配置。 华商报记者 党兰 黄涛 文/图